Beschlussvorlage der Verwaltung - BV-V/07/0332-01

Die Bürgerschaft der Universitäts- und Hansestadt Greifswald ergänzt ihre bisherigen Entscheidungen zum Verkauf von Baugrundstücken im B-Plangebiet Nr. 13 – Am Elisenpark - vom 19.10.2020 (BV-V/07/0271) und vom 16.12.2019 (BV-V/07/0106) wie folgt:

 

1. Die Bauparzelle 1 mit einer vorläufigen Größe von ca. 2.099 m² wird für den sozialen Wohnungsbau nach der Richtlinie Wohnungsbau Sozial des Landes M-V vom 07.02.2017 inkl. Änderungserlass vom 30.01.2019 zum Grundstückswert von 516.354 € (entspricht 246 €/m²) öffentlich ausgeschrieben. Den Zuschlag erhält derjenige, der die meiste Wohnraumfläche nach der vorgenannten Richtlinie schafft.

 

2. Die Bauparzelle 2 mit einer vorläufigen Größe von ca. 2.960 m² wird für den bezahlbaren Mietwohnungsbau öffentlich zum Grundstückswert von 728.160 € (entspricht 246 €/m²) ausgeschrieben. Den Zuschlag bei dieser Bauparzelle und den Bauzellen 7 und 8 erhält derjenige, der die geringste durchschnittliche Startmiete aller neu zu errichtenden Wohnungseinheiten auf den jeweiligen Parzellen bietet. Sollte bei mehreren Anbietern die durchschnittliche Startmiete gleich sein, erhält derjenige den Zuschlag, der den Abschluss eines Erbbaurechtes anbietet. Im Weiteren entscheidet ein Losverfahren.

 

3. Der im Beschluss vom 19.10.2020 zum Verkauf von Baugrundstücken im B-Plangebiet Nr. 13 – Am Elisenpark - (BV-V/07/0271) unter Punkt 7 aufgeführten Erbbauzins von 4 % wird für alle Grundstücke auf 2 % geändert.

 

4. Mit dem Kaufpreis sind die Erschließungsbeiträge und die Kostenerstattungsbeiträge nach § 128 bis § 135 BauGB gemäß den Satzungen der Universitäts-und Hansestadt Greifswald abgegolten.

 

5. In den oben genannten Grundstücksverträgen wird eine Bauverpflichtung bis spätestens 31.12.2024 aufgenommen, aber auf ein dingliches Vorkaufsrecht zugunsten der Universitäts- und Hansestadt Greifswald verzichtet.

 

6. Über das Ergebnis aller Grundstücksausschreibungen im B-Plan 13 wird der Hauptausschuss informiert, mit Ausnahme der Einfamilienhausgrundstücke.

Auf den im beigefügten Lageplan dargestellten beiden Bauparzellen 1 und 2 lassen die Festsetzungen des B-Planes eine III- bis IV geschossige Bebauung zu, sodass sich diese Standorte für den sozialen und bezahlbaren Mietwohnungsbau sehr gut eignen.

 

Der Beschluss BV-V/07/0106 vom 16.12.2019 hatte zu diesen Flächen folgenden Inhalt:

 

„Die Parzelle 1 ist an die Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft mbH Greifswald (WVG mbH) zur Bebauung für sozialen Wohnungsbau nach der Richtlinie Wohnungsbau Sozial des Landes M/V vom 07.02.2017 oder einem entsprechenden Nachfolgeprogramm zu verkaufen.

 

Die Parzelle 2 wird für bezahlbares Wohnen für Mietwohnungsbau ausgeschrieben, soweit nicht die WVG als städtische Gesellschaft dort entsprechenden Mietwohnungsbau realisiert. Zuschlag erhält derjenige, der die geringste „Startmiete“ garantiert.“

 

Ursprünglich war deshalb für beide Baufelder vorgesehen, dass die WVG das Bauvorhaben durchführt.

 

Im Rahmen der letzten Beschlussvorlage vom 19.10.2020 (BV-V/07/0271) zum Verkauf von Baugrundstücken im B-Plangebiet Nr. 13 – Am Elisenpark -  waren die Baufelder 1 und 2 jedoch nicht enthalten (Anlage).

 

Auf Grund des vorliegenden Planentwurfes der WVG zum Wirtschaftsplan 2021 zeigt sich, dass eine von der Stadt gewollte sehr zügige Umsetzung durch die WVG voraussichtlich nicht darstellbar ist. Ein Baubeginn ist frühestens für 2025 geplant. Dieser Zeitraum liegt außerhalb des Geltungsbereiches der Förderrichtlinie zum Sozialen Wohnungsbau (31.12.2024). Gleichwohl sollte eine zügige Bereitstellung an Wohnraum erfolgen.

 

Insofern sollen bei Beibehaltung des ursprünglichen Nutzungszieles – hier sozialer und bezahlbarer Wohnraum - die Parzellen 1 und 2 im Rahmen einer Ausschreibung an Dritte vergeben werden.

 

Die Parzelle 1 soll deshalb nun auch neben den Parzellen 5 und 6 für den sozialen Wohnungsbau gemäß Landesrichtlinie Wohnungsbau Sozial vergeben werden. Die Zuschlagserteilung erfolgt an den Bieter, der die meiste Wohnraumfläche nach der Richtlinie schafft. Weil mit der Hochbebauung erst nach der Bewilligung der Landesfördermittel begonnen werden kann, ist im Rahmen der Ausschreibung die zeitliche Dauer der Bauverpflichtung entsprechend anzupassen. Ziel es ist, eine zügige Bebauung zu erreichen.

 

Die Parzelle 2 ist nunmehr für den bezahlbaren Wohnungsbau, wie bereits die Parzellen 7 und 8, vorgesehen. Den Zuschlag bei diesen Parzellen erhält derjenige, der die geringste „Startmiete“ garantiert. Mit der Bebauung ist hier spätestens zwei Jahre nach Zuschlagserteilung tatsächlich zu beginnen. Sollte bei gleichen Startmiete ein Bewerber den Abschluss eines Erbbaurechtes angeboten haben, so erhält dieser den Zuschlag. Bei gleichwertigen Angeboten entscheidet jedoch ein Losverfahren.

 

In der Beschlussvorlage vom 19.10.2020 (BV-V/07/0271) zum Verkauf von Baugrundstücken im B-Plangebiet Nr. 13 – Am Elisenpark – ist hinsichtlich der Höhe des Erbbauzinses noch 4 % aufgeführt. Grundlage für die Höhe des Erbbauzinses bildet der Durchführungserlass zur Kommunalverfassung, in dem derzeitig noch geregelt ist, dass der Erbbauzins bei Wohnbaugrundstücken zwischen 4 und 5 % betragen muss. Aufgrund der seit Jahren niedrigen Kapitalmarktzinsen ist es nur noch in sehr begrenzten Einzelfällen möglich gewesen, Erbbaurechtsverträge abzuschließen. Da auch andere Kommunen des Landes Mecklenburg-Vorpommern vor der gleichen Situation stehen, hat das Land angekündigt, dass ab 2021 der Erbbauzins sowohl bei Wohnbau- als auch bei Gewerbegrundstücke auf die Hälfte reduziert werden kann. Insofern sollte bei möglichen Erbbaurechtsverträgen auch innerhalb des B-Planes Nr. 13 der neue Erbbauzinssatz von 2 % für den Wohnungsbau Anwendung finden.

 

Mit diesem Beschluss wird nunmehr das Vergabeverfahren für die gesamten Baugrundstücke geregelt und somit sind anschließend keine gesonderten Verkaufsbeschlüsse durch die Politik notwendig, so dass auch eine sehr zügige Umsetzung der Verträge und damit auch der Bebauung erfolgen kann. Insofern ist eine Information über die Veräußerung der Baufelder 1 bis 13, die für eine mehrgeschossige Bebauung vorgesehen sind, vorgesehen.

 

Haushalt	Haushaltsrechtliche Auswirkungen (Ja oder Nein)?	HHJahr
Ergebnishaushalt	ja	2021 ff
Finanzhaushalt	Ja	2021 ff

 

	Teil- haushalt	Produkt/Sachkonto/ Untersachkonto	Bezeichnung		Betrag in €
1		11402.14281 (USK 14281.00002)	Zur Veräußerung bestimmte Grundstücke – unbebaut, erschlossen, Wohngrundstücke B-Plan 13		für Baufelder 1 und 2: 1.250.000
	HHJahr	Planansatz HHJahr in €	gebunden in €	Über-/ Unterdeckung nach Finanzierung in €
1

 

	HHJahr	Produkt/Sachkonto/ Untersachkonto Deckungsvorschlag	Deckungsmittel in €
1

 

Folgekosten (Ja oder Nein)?

 

	HHJahr	Produkt/Sachkonto/ Untersachkonto	Planansatz in €	Jährliche Folgekosten für	Betrag in €
1

 

Ja, positiv	Ja, negativ	Nein
x	x

 

Begründung:

Ist im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens berücksichtigt worden.