Beschlussvorlage der Verwaltung - 04/740

Die Bürgerschaft der Universitäts- und Hansestadt Greifswald beschließt, am Standort Ostseeviertel Ryckseite/ Wiecker Schlag über einen Investor weitere Untersuchungen zum Bau einer Marina durchzuführen.

 

 

 

1. Sachstand

Die Universitäts- und Hansestadt Greifswald befasst sich bereits seit 1991 im Rahmen verschiedenster Planungen mit der Entwicklung der für die Stadt sehr bedeutsamen Ryckzone. Ein Schwerpunkt dabei war immer die Suche nach neuen Standorten für Seglerhäfen. Der Bereich Ostseeviertel Ryckseite (OV-RS)/ Wiecker Schlag war in die Untersuchungen nicht einbezogen.

Mit der Erarbeitung des Maritimen Entwicklungskonzeptes Greifswald im Jahr 1999 arbeitet die Verwaltung an der Umsetzung eines Sportboothafens im Stadtteil Ladebow, für den 2005 das Raumordnungsverfahren (ROV) eingeleitet wurde. Wegen grundsätzlicher Änderungserfordernisse und ggf. notwendiger Nachuntersuchungen wurde im April 2006 das ROV ausgesetzt. Bevor weitere Planungen zu diesem Standort durchgeführt werden, werden derzeit potentielle Investoren sowie Verbände/ Vereine angeschrieben, um zu prüfen, ob Interesse an dem Projekt Ladebow besteht und unter welchen Bedingungen das Vorhaben realisiert werden kann.

Die eingereichten Vorschläge dienen als wichtige Informationsgrundlage zur weiteren Entscheidungsfindung für das zukünftige Verfahren. Auf Grund der bestehenden Standortgegebenheiten und des zeitaufwendigen Planverfahrens bleibt der Bau eines Sportboothafens in Ladebow problematisch.

 

Zwischenzeitlich gab es mehrere Gespräche mit einem potentiellen Investor, der in Greifswald eine Marina errichten möchte.

Der Standort Ladebow wird durch den Investor aus folgenden Gründen abgelehnt:

- Die unmittelbare Nachbarschaft zum Stadthafen ist wegen Staub und Lärm unakzeptabel

- Fehlende landseitige Flächen lassen ergänzende Nutzungen nicht zu

- Anbindung/ Erschließung zur Innenstadt nicht optimal

- Größenordnung mit 400 – 600 Liegeplätze entspricht nicht den Zielvorstellungen

Mit dem Bau einer Marina im Ryck wird der Standort Ladebow als Sportboothafen möglicherweise in Frage gestellt.

Bei der weiteren Diskussion wurden Standorte im Ryckbereich angesprochen und bewertet. Der Standort am Wiecker Schlag (Anlage 1) wird danach vom Investor favorisiert. Die Flächen befinden sich vorwiegend im Eigentum der Stadt, für den überwiegenden Teil der Flurstücke liegen Pachtverträge zur landwirtschaftlichen Nutzung vor.

 

 

2. Planungsrechtliche Aspekte

2.1 Flächennutzungsplan (F-plan):

-          Darstellung als landwirtschaftlich genutzte Fläche sowie als Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft

-          Durch das Gebiet verlaufen Ver- und Entsorgungsleitungen:

  3 Abwasserleitungen DL 500

  1 Trinkwasserleitung

-          Erhaltung des Orts- und Siedlungsbildes sowie der wichtigen Blickbeziehung auf Wieck in einem sehr sensiblen Bereich

-          Im Rahmen der F-plan Bearbeitung wurde 1996 in diesem Gebiet eine Wohnbaufläche untersucht und diskutiert, die letztlich nicht angenommen wurde

-          Eine bauliche Nutzung der Flächen wurde bisher aus städtebaulichen und ökologischen Aspekten abgelehnt

 

2.2 Landschaftsplan

-          Darstellung als Feuchtwiesen/ Weiden und Acker sowie als Vorrangfläche für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen zur Sicherung des Naturhaushaltes, der Erhaltung der gewachsenen Kulturlandschaft und der Erholungsvorsorge

-          Die Ketscherinbachniederung ist als Kaltabflussbahn freizuhalten, sie besitzt eine wichtige stadtklimatische Funktion

-          Die Niederung bildet eine natürliche Begrenzung der Siedlungsentwicklung und ist gleichzeitig ein wichtiger Bestandteil des innerstädtischen Grünverbundes

-          Erhaltung wertvoller Landschaftsräume

-          Für den Ryck, als Bundeswasserstrasse, ist auch nach dem Bau des Sperrwerkes das Binnenhochwasser zu beachten

 

2.3 Integriertes Stadtentwicklungskonzept (ISEK)

-          Der Investor plant eine Kombination aus Einzelliegeplätzen sowie Wohnen am Wasser mit Hausliegeplätzen. Das ISEK weist bereits einen deutlichen Wohnungsüberhang aus, d.h. die im F-plan dargestellten Wohnbauflächen übersteigen den bis 2015 ermittelten Wohnungsbedarf. Eine zusätzliche Wohnbebauung mit ca. 70 WE im Bereich Wiecker Schlag würde den Wohnungsüberhang erhöhen.

-          Demgegenüber besteht jedoch weiterhin ein Bedarf insbesondere an freistehenden Einfamilienhäusern mit besonderer Lagegunst und hoher städtebaulicher Qualität.

 

2.4 Liegeplätze

-          Im Ryck, von der Steinbecker Brücke bis zur Wiecker Brücke gibt es derzeit ca. 700 Liegeplätze für Segler

-          Für die Yachthäfen Schmidt und Redmer bestehen lediglich noch begrenzte Erweiterungsmöglichkeiten

-          Im Rahmen der Diskussion zum Maritimen Entwicklungskonzept wurde in Bezug auf die Brückenöffnungszeiten auf eine Beschränkung der Anzahl der Liegeplätze westlich der Wiecker Brücke hingewiesen. Gegenwärtig ist die Brücke in den Sommermonaten für 20-30 Minuten (bis zu 70 Segelboote gleichzeitig) für den Fußgänger gesperrt, gleichzeitig stellen die Brückenöffnungen aber auch eine Attraktion für Touristen dar.

 

 

3. Marinakonzept des Investors

Trotz der o.g. planungsrechtlichen Bedenken wurden, wegen der Bedeutung des Vorhabens in Abstimmung mit dem Oberbürgermeister die Gespräche mit dem Investor über den Standort Wiecker Schlag fortgeführt.

Auf dieser Grundlage hat der Investor folgendes Konzept erarbeitet (Anlage 2):

- Parkähnliches Wohn- und Hafengebiet mit einheitlichen Gestaltungsprämissen

- Geplant ist eine Wohnform besonderer Qualität; es sollen Einfamilienhäuser mit Hausliegeplätze errichtet werden.

- Flächenbedarf ca. 10 ha, dav. 6 ha Landfläche

            4 ha neu zu schaffende Wasserfläche

- ca. 170 Liegeplätze, dav.  ca. 100 Einzelliegeplätze

     ca.  70 Hausliegeplätze

- Bewirtschaftung der Anlage über einen Hafenmeister

- Gemeinschaftseinrichtungen innerhalb des Hafengeländes

- Verkehrliche Anbindung über das OV-RS

- Ausbaggerung der Wasserflächen auf -3,50 m (entspricht etwa der Rycktiefe)

- Der Treidelpfad, der geöffnet werden muss soll mittels einer Zugbrücke durchgängig begehbar bleiben

- Hochwasserschutz separat erstellen bzw. Bebauung erst nach Errichtung des Sperrwerkes

- Für Winterliegeplätze sollen umliegende Kapazitäten geprüft werden

 

Es handelt sich hier um ein Marina mit Wohnen in einer besonderen Form, für das kaum ein anderer Standort in Frage kommt. Hier sollen, entgegen dem Wohnen am Wasser im B-plan 55- Hafenstraße, neue Bauflächen für ca. 70 freistehende Einfamilienhäuser entstehen.

Der Investor hat Bereitschaft signalisiert, das Wettbewerbsergebnis zum B-plan 55 – Ankauf des Konzeptes des finnischen Büros durch die Stadt, in seine Planung einzubeziehen. Dieser Entwurf, der von der Jury als sehr gut bewertet wurde, kam aber für den Standort B 55 nicht zur Realisierung.

Das vorliegende Marinakonzept kann den maritimen Tourismus der Stadt stärken und bereichern sowie den Standort OV-RS weiter aufwerten.

 

 

4. Bewertung des Standortes

Bereits seit 1992 ist das Heranführen des Stadtteils OV-RS an das Wasser mit dem B-plan 23- Ostseeviertel Ryckseite Bestandteil der Planung. Die östlich angrenzende Fläche Wiecker Schlag wurde aber wegen der hohen städtebaulichen und ökologischen Bedeutung von der Verwaltung bisher bewusst von Bebauung freigehalten.

 

Wegen der Besonderheit des Projektes (Marina und Wohnen am Wasser in EFH) sowie des Aspektes, dass es in Greifswald kaum einen anderen Standort für eine Marina dieser Art gibt, ist von der Politik zu entscheiden, ob der Standort vom Investor weiter untersucht werden kann um die entsprechende Planungsschritte vorzubereiten.

Die weiteren Untersuchungen zum Konzept (Natur und Landschaft, Erschließung, Versorgungsleitungen etc.) könnten allerdings auch weitere Einschränkungen bei der Durchführbarkeit mit sich bringen bzw. das Projekt in Frage stellen.

In diesem Zusammenhang ist u.a. auch zu klären, ob freie Flächen des B-planes 23 einzubeziehen sind (B-plan Änderung notwendig) und möglicherweise die Ketscherinbachniederung bzw. die Leitungstrassen als östlichste Grenze der möglichen bebaubaren Fläche festgelegt werden muss (Anlage 3).

 

Zur Umsetzung des Vorhabens werden folgende Verfahrensschritte notwendig:

• Raumordnungsverfahren
• Flächennutzungsplanänderung
• Bebauungsplan auf der Basis eines städtebaulichen Vertrages/ Planfeststellungsverfahren

Die Unterlagen für die Verfahrensdurchführung sind durch den Investor zu erstellen.