Beschlussvorlage der Verwaltung - 06/1062

Der Hauptausschuss der Universitäts- und Hansestadt Greifswald beschließt,

 

das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 Abs. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I, S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 4. Mai 2017 (BGBl. I S. 1057) zur Errichtung eines neuen REWE-Marktes gemäß § 34 Abs. 1 BauGB herzustellen.

Laut § 5 Abs. 5 Nr. 10 der Hauptsatzung der Universitäts- und Hansestadt Greifswald in der Fassung der Satzung aus Beschluss B581-30/13 vom 25.02.2013 und der 8. Änderungssatzung aus Beschluss B387-15/16 vom 06.10.2016 entscheidet über die Erteilung des gemeindlichen

Einvernehmens gemäß § 36 BauGB der Hauptausschuss, wenn das Bauvorhaben einen anrechenbaren Bauwert von 1 Mio. Euro übersteigt. Das Vorhaben übersteigt die v.g. Bausumme.

 

Der großflächige REWE-Markt am o.g. Standort besteht seit über 20 Jahren. Der Markt verfügt derzeit über eine Verkaufsfläche von rd. 1.340 m².

2014 wurde die Baugenehmigung zur Erweiterung der bestehenden Verkaufsfläche auf 1.475 m² und zur Umgestaltung der Außenanlage erteilt. Diese beabsichtigen Maßnahmen wurden durch den Antragssteller nicht realisiert. Daher plant der Vorhabenträger, nun den vorhandenen REWE-Markt durch einen Neubau zu ersetzen und die Verkaufsfläche auf insgesamt 1.742 m² zu vergrößern.

 

Das Vorhaben liegt im Gebiet des Bebauungsplanes Nr. 26 – Bahnhof Süd -, der sich in der Aufstellung befindet. Der Bebauungsplan Nr. 26 hat keinen rechtswirksamen Charakter. Planungsrechtlich ist das Vorhaben deshalb nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen.

Gemäß § 34 Abs. 1 BauGB ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Diese Kriterien erfüllt das Vorhaben, so dass das gemeindliche Einvernehmen erteilt werden kann.

 

Die beantragte Grundfläche und die Kubatur des geplanten Neubaus fügen sich in die nähere Umgebung ein. Auch die Bebauungstiefe des geplanten Vorhabens orientiert sich am vorhandenen Gebäudebestand. Die Umgebungsbebauung ist durch den bereits vorhandenen großflächigen Einzelhandelsbetrieb des REWE-Marktes geprägt. Das Gesamtvorhaben fügt sich nach der Art der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung ein. Das bezieht sich auf den beantragten Lebensmittelmarkt sowohl nach der Art als auch nach dem Maß der baulichen Nutzung sowie der überbaubaren Grundstücksfläche.

 

Nach § 34 Abs. 3 BauGB sowie der landesplanerischen Stellungnahme des Amtes für Raumordnung und Landesplanung Vorpommern vom 08.09.2016 (vgl. Anlage 2) ergibt sich die Erforderlichkeit einer Auswirkungsanalyse. Diese untersucht, ob schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde zu erwarten sind. Schädliche Auswirkungen sind über die Kennzahl der Kaufkraftabflüsse operationalisiert, wobei die Prozentangabe von 7% bis 20% in der Rechtsprechung unterschiedlich angegeben wird.[[]1]

Entsprechend der vom Antragssteller eingereichten Auswirkungsanalyse der BBE Handelsberatung vom 8. Juli 2013 sind schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB nicht zu erwarten:

“Im Einzugsgebiet des Vorhabens liegen vier zentrale Versorgungsbereiche (STZ Schönwalde 1 und II, NVZ Ernst-Thälmann-Ring, NVZ Anklamer Straße Süd). Auf Grundlage der jeweiligen Höhe der Umsatzverluste, der Ausrichtung und Stabilität dieser Bereiche und der Marktstärke der betroffenen Lebensmittelanbieter ist keine Absiedlung von großformatigen Magnetbetrieben oder kleinteiligen Anbietern zu prognostizieren. Die Umsatzverlagerungen der Lebensmittelanbieter werden einzelbetrieblich bei durchschnittlich 2 bis 4 % liegen, so dass die Umsatzverluste deutlich unter dem Abwägungsschwellenwert der Verträglichkeit (rd. 10 %) liegen. Schädliche städtebauliche Auswirkungen im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB sind nicht zu erwarten.“

Nach Einschätzung der Verwaltung ist die Auswirkungsanalyse methodisch und fachlich geeignet, um schädliche Auswirkungen auf die benachbarten zentralen Versorgungsbereiche darzustellen. Die errechneten Umsatzverlagerungen liegen deutlich unter den gemäß Rechtsprechung kritischen „schädlichen Auswirkungen“.

Der Standort des REWE-Marktes oder des Discountermarkt Netto am Standort Bahnhof Greifswald- Süd liegen in einer städtebaulich integrierten Lage. Bei der geplanten Fortschreibung des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes soll geprüft werden, ob der Standort des REWE-Marktes am Süd-Bahnhof ggf. als zentraler Versorgungsbereich/ Nahversorgungszentrum eingestuft und entsprechend abgegrenzt werden sollte.

Die derzeitige Größenordnung (1.340 m²) des REWE-Marktes entspricht nicht mehr der marktgängigen Größenordnung eines Lebensmittel-Vollsortimenters. Im Hinblick auf eine dauerhafte Standortsicherung des Marktes wird daher seitens des REWE-Marktes eine Erweiterung des Verkaufsflächenangebots angestrebt. Neben einer Ausweitung und Differenzierung des Sortimentsangebotes soll eine den gestiegenen Kundenansprüchen entsprechende großzügigere Raumaufteilung erfolgen. Der REWE-Markt oder Discountermarkt Netto am Standort Bahnhof Greifswald- Süd dienen den nahversorgungsrelevanten Sortimenten, die vor allem die Waren des täglichen Bedarfs beinhalten, insbesondere für die Grundversorgung mit Lebensmitteln.

Seitens der Stadtverwaltung wird eingeschätzt, dass  die beabsichtigte Verkaufsflächenerweiterung keine negativen Auswirkungen auf die Zentrenstruktur, insbesondere auf die Innenstadtentwicklung hat.

 

Hinweis: Auf der Baufläche sind keine Bäume und Sträucher.

[[][1] Vgl. CIMA-Gutachten im Auftrag der UHGW: Abgrenzung der ZVB (2006), S. 6.