Beschlussvorlage der Verwaltung - BV-V/07/0104

1. Die Bürgerschaft beschließt die Förderung des sozialen Mietwohnungsbaus durch Gewährung eines Investitionszuschusses in Höhe 100 €/m² geschaffener Wohnraum, maximal 100.000,- € je Objekt, unter folgenden Voraussetzungen:

 

a)     Die Förderung erfolgt nachrangig nach dem Landesprogramm Wohnungsbau Sozial entsprechend der Richtlinie über die Gewährung von Zuwendungen des Landes M/V zur Schaffung von belegungsgebundenen Mietwohnungen und

b)     es sind Eigenmittel i. S. der o.g. Richtlinie von mindestens 20 % nachzuweisen.

c)     Der Hauptausschuss hat der Bewilligung in jedem Einzelfall vorab zuzustimmen. Ein Rechtsanspruch auf die Förderung besteht insoweit nicht.

 

2. Die Bürgerschaft entscheidet jeweils im Rahmen der Haushaltsplanung, in welchem Umfang entsprechende Mittel bereitgestellt werden.

 

3. Die Stadt wird bei der Vergabe von Grundstücken innerhalb von Bebauungsplänen, die einen Geschosswohnungsbau zulassen, Grundstücke für den bezahlbaren und sozialen Wohnungsbau nach Abstimmung mit den bürgerschaftlichen Gremien grds. zweckgebunden ausschreiben. Zusätzlich  sind auch Grundstücke für den frei finanzierten Mietwohnungsbau oder für Eigentumswohnungen zur Verfügung zu stellen.

 

Die Vergabe erfolgt wie folgt:

1. Die Vergabe von Grundstücken für den sozialen Wohnungsbau erfolgt zum vom Gutachterausschuss ermittelten Verkehrswert grds. nach einer Ausschreibung. Zuschlag erhält derjenige, der nach Fläche den meisten geförderten Wohnraum errichtet.
2. Die Vergabe für frei finanzierten „bezahlbaren Wohnraum“ erfolgt nach der geringsten „Startmiete“. Diese ist für mindestens zwei Jahre ab Fertigstellung und Belegung zu garantieren.
3. Die Vergabe für frei finanzierten hochpreisigen Mietwohnungsbau oder für Eigentumswohnungen erfolgt nach Höchstgebot.

 

4. Bei Grundstücken außerhalb von B-Plangebieten ist grundsätzlich analog zu Punkt 3 zu verfahren. Zusätzlich ist aber mit einer Gewichtung von 50 % eine städtebauliche Bewertung vorzunehmen.

Zu 1.

Die Bürgerschaft hat die Verwaltung mit Beschluss B 863-33/19 vom 29.04.2019 unter Punkt 5 und 6 beauftragt, eine Verbilligungsrichtlinie oder eine Richtlinie Konzeptvergabe zur Förderung des bezahlbaren und Sozialen Mietwohnungsbaus zu erarbeiten.

 

Die Verwaltung schlägt vor, statt eines Preisnachlasses bei Grundstücken, eine gezielte Direktförderung bei entsprechenden Bauvorhaben vorzunehmen. Dies hat den Vorteil, dass der zwingend notwendige zusätzliche Verwaltungsaufwand relativ gering gehalten werden kann. Die Genehmigungspflicht von Kaufverträgen nach § 56 KV entfällt. Bei der Gewährung eines (nachrangigen) Preisnachlasses würde die Stadt zudem in Vorleistung gehen, obwohl nicht feststeht, dass dieser tatsächlich für das Vorhaben erforderlich ist. Die Förderung könnte auch bei Verkäufen im Sanierungsgebiet erfolgen. Es bleibt aber dennoch weiterhin bei der Durchführung eines beihilferechtlichen Verfahrens, welches erhebliche Kapazitäten bindet. Die Bewilligung einer Förderung setzt einen entsprechenden nachprüfbaren Antrag voraus.

 

Ein weiterer Vorteil ist, dass die Förderung auch für Bauvorhaben auf Grundstücken von privaten Dritten erfolgen kann. Da es nicht um die verbilligte Abgabe von stadteigenen Grundstücken, sondern um die Förderung des „Sozialen Wohnungsbaus“ geht, wird die Zahl möglicher Berechtigter somit ausgedehnt. Insofern wird dadurch eine Vergrößerung der möglichen Anspruchsberechtigten erreicht.

 

Mit den Punkten a und b soll erreicht werden, dass die Stadt nur ausnahmsweise eine Förderung gewährt, sofern sich trotz Inanspruchnahme des Landesprogramms Wohnungsbau Sozial und möglicher steuerlicher Förderung keine Wirtschaftlichkeit des Bauvorhabens erreichen lässt. Gemäß Pkt. 4.4.3 der Richtlinie Wohnungsbau Sozial sind Unterstützungsbeiträge der Kommune möglich, aber keine Voraussetzung für eine Förderung. So sollten Mitnahmeeffekte vermieden werden.

 

Auf Grund der in Betracht kommenden Höhe der Förderung sollte jeweils eine Einzelfallentscheidung durch die bürgerschaftlichen Gremien erfolgen.

 

 

Zu 2.

Derzeit sind für die Förderung keine HH-Mittel für den Haushalt 2019/20 angemeldet. Aus den Erfahrungen der letzten Jahre ist jährlich allenfalls mit durchschnittlich 2 Vorhaben des „Sozialen Wohnungsbaus“ in Greifswald nach dem Landesprogramm Wohnungsbau Sozial zu rechnen. Die bisherigen Vorhaben sind ohne zusätzliche Förderung durch die Stadt realisiert worden. Ob und inwieweit eine zusätzliche Förderung überhaupt erforderlich wird, kann von der Verwaltung derzeit nicht eingeschätzt werden. Durch die derzeitige Baupreissteigerung kann dieser Fall ggf. eintreten. Andererseits sind die Förderbedingungen 2019 deutlich verbessert worden.

 

Unter dieser Prämisse sollten jährlich allenfalls maximal 200.000,- € für zwei Vorhaben eingeplant werden. Dies ist im Rahmen der HH-Beratung durch die Bürgerschaft unter Berücksichtigung der sonstigen Investitionen und Möglichkeiten zur Kreditaufnahme zu entscheiden. Insofern wird seitens der Verwaltung kein Finanzierungsvorschlag unterbreitet.

 

 

Zu 3.

Der Wohnungsmarkt in Greifswald ist differenziert zu betrachten. Es bestehen Bedarfe sowohl für den geförderten oder bezahlbaren Mietwohnungsbau, aber auch nach hochwertigen Miet- und Eigentumswohnungen. Insofern schlägt die Verwaltung vor, jeweils geeignete Grundstücke in Bebauungsplänen im Rahmen der Planung und / oder Vermarktung festzulegen und zweckgerichtet für den Sozialen Wohnungsbau und andere Wohnformen auszuschreiben. Die Bürgerschaft hat im Rahmen des Verkaufsbeschlusses die Möglichkeit hier steuernd einzugreifen. Ziel ist es 30% der im Geschosswohnungsbau möglichen WE für den sozialen bzw. den bezahlbaren Wohnungsbau zu vermarkten und entsprechende Grundstücke bereitzustellen.

 

Die Grundstücke für den sozialen Wohnungsbau sollen zum Verkehrswert ausgeschrieben werden. Zuschlagskriterium soll dann ausschließlich die größte Fläche geschaffener sozialer Wohnraum bzw. bei bezahlbarem Wohnraum die garantierte Anfangsmiethöhe sein, die für mindestens zwei Jahre zu garantieren ist.

 

Bei hochwertigem Miet- oder Eigentumsbau spielen soziale Aspekte eine untergeordnete Rolle, so dass hier nach Höchstgebot ausgeschrieben werden kann. Die zu erwartenden Mehreinnahmen können als Gegenfinanzierung für die Bereitstellung von Fördermitteln gemäß Punkt 2 der Vorlage herangezogen werden.

 

Da es sich bei Punkt 3 der Vorlage ausschließlich um Grundstücke in B-Plangebieten handelt, sollten städtebauliche Bewertungen nicht zusätzlich betrachtet werden. Diese sind im Rahmen des B-Planverfahrens festgelegt worden und zwingend einzuhalten.

 

 

Zu 4.

Bei Grundstücken außerhalb von B-Plänen richtet sich das Baurecht nach § 34 BauGB. Es gibt keine über einen Bebauungsplan abgewogenen baulichen Vorgaben. Die Bezüge zur Nachbarschaft, die Erschließung und das städtebauliche Konzept sind

jeweils einzeln zu betrachten. Insofern spielen bei diesen Grundstücken städtebauliche Aspekte eine wesentlich höhere Rolle als in B-Plangebieten. Daher sollten hier bei der Vergabe städtebauliche Aspekte entsprechend bewertet und gewichtet werden.

Haushalt	Haushaltsrechtliche Auswirkungen (Ja oder Nein)?	HHJahr
Ergebnishaushalt	ja	2020
Finanzhaushalt	ja	2020

 

	Teil- haushalt	Produkt/Sachkonto/ Untersachkonto	Bezeichnung		Betrag in €
1
	HHJahr	Planansatz HHJahr in €	gebunden in €	Über-/ Unterdeckung nach Finanzierung in €
1

 

	HHJahr	Produkt/Sachkonto/ Untersachkonto Deckungsvorschlag	Deckungsmittel in €
1

 

Folgekosten (Ja oder Nein) ja

 

	HHJahr	Produkt/Sachkonto/ Untersachkonto	Planansatz in €	Jährliche Folgekosten für	Betrag in €
1